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中国人的房子与美国人的房子

2009-11-28 文/管益忻   www.InvestBank.com.cn
 

一个人的出生、成长是不可以选择的。然而,你究竟生活在哪个里空间里,那是大不一样的。在中美两个国家的老百姓,由于不同的历史文化与经济发展水平,其住房现状有很大的差异。本文拟通过
对两个国家的居民住房做一比较,以期对我们的住房建设、制度创新与百姓住房意识的调整,有些许借鉴与参考作用。

一比格局

在美国,房子可分为三类:house;single family house;department。其中以“house”为主要建筑格局,大体相当于我们国内的联体别墅;至于我们通常意义上的公寓,美国叫“department”;还有一种叫做“single family house”就是我们国内一般的所说的独立单体别墅了。这里的房子开发建设通常都是根据房主的意愿一幢幢建筑的,所以每一家和每一家的建筑设计都是不一样的。这相当于我们这里的定制别墅,国内的定制别墅动辄千万级亦只可算作平常。而在美国,就是一种普通正常的建筑方式,你买下的先是一块地,然后在这块地上让开发商根据你的意愿建筑你想要的房子。其建筑材料也多半是特殊新型的建筑材料。外形上也是错落有致,以尖顶为多,且多有车库、游泳池等配套设施。

而在中国,多数的房子仍然以平顶的“公寓”为主了,但谁要能抢着这样的“公寓”就已经很不容易了,不管怎么说也完成了一种居住环境上的升级换代了吧!

二比价格

在美国,“house”一般就是十多万~20来万美金。也就是说100万人民币左右差不多就能买一个独幢别墅。像一幢面积有200平米,前后有约200多平米花园,价值20万美金的“HOUSE”. 至于我们通常意义上的公寓,美国叫“department”,一般是用于出租的,价格就更便宜了;而一般情况下,档次稍高的“single family house”的售价也不会超过50万美元。

但在中国,高昂的房价依然故我地疯狂飙升,似乎没有丝毫停歇的可能。高昂的房价与人均GDP之间的矛盾大概成为了最为尖锐的社会矛盾之一。首先,从房屋的租售比而言,国际通行的标准一般为1:300,但在中国,有好多城市的租售比都已达到1:300的警戒线,甚至北京的租售比已经达到了1:600的超高过水平。其次,从房价与收入比来看,近来民生银行最新发布《中国地产金融蓝皮书》认为,全国平均的房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)已经接近10.9(即10.9年的家庭收入),月供占家庭可支配收入的比例已经达到33%,房价已快超过现阶段普通老百姓的承受能力。具体到城市上,北京的房价收入比为19.2,在该报告所列举城市中居第二位,杭州的房价收入比比北京高出了0.5。最后,就单套房售价而言,百万以内在国内的很多城市,尤其是一线城市是买不到房子的,动辄数百、上千万一套的“公寓”也早就见怪不怪了,更别说“别墅”了。

三比产权

在美国,由于土地私有制,所以一旦买了房子之后,土地的所有权就永远归房屋所有人所有。你可以自己决定如何使用你的土地。

而中国的房子产权应该称之为“有限产权”,因为房屋所有人对房子有所有权,但对土地仅是批租权,即普通住宅为70年使用权,而并对该土地享有所有权。但在事实上,房屋的一般寿命大概为30年,至于30年以后房屋居住以及相关产权如何解决的问题,因为我们的房改一共实行了也就十来年的时间,那还都是未曾探讨过的领域。但不可否认,政策性与经济性风险的并存是必然的。

四比环境。

在美国,由于城乡之间的经济发展水平差距并不是很大,所以,大部分人都选择在城郊甚或远郊买房或建房,反而往往是工薪族住在市中心的公寓房——department里。美国的富人区都在郊区,或是去机场路边,这可能与美国发达的高速路和空中航线有关。

而在中国,由于长期以来存在的城乡二元化的强制性划分,以及由此形成的福利待遇上的过大悬殊,形成一种行政级别上的歧视。时至今日,城里人比乡下人高一等的思想仍然深刻在中国百姓的心目中。所以,人们买房子的一般是农村人往县城里买,县城里的人往地级市买,地级市的人往省会城市,省会城市往全国一线城市买。一线城市的人们也以市中心为其置业的首选地域范围。

诸如此类的种种差别,不仅体现了中美两在经济发展水平上的差异,也在更深层次上反映出文化与意识上的差异。调整房价,照顾民生,是我们亟待面对的课题,但是,价值观的优化与再造或许是我们更加需要予以重视的。


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