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二手房市场上演“最后疯狂”

2013-3-8 柳九邦 叶啸 第一财经日报   www.InvestBank.com.cn
 
  市场将步入冰冻期

  “我刚刚离婚准备卖房,这样我们家的两套房子都变成了‘满五唯一’,前几天去婚姻登记中心办手续,一聊都是为了房子而离婚的。”在拥挤的浦东房地产交易中心,李
雯笑着对《第一财经日报》记者表示。

  刚刚审完个人税费的刘明如释重负,但他的心情显然没有李雯来得好,由于卖家要的是“到手价”,刚入手一套两房的刘明承担了所有交易税费。“算是赶上了政策末班车,如果按差额的20%征税,至少要多交十几万元。”

  新国五条细则“税震”了整个楼市,也迅速改变了无数李雯及刘明这样买卖双方的交易决策,不少城市二手房交易量在短时间内出现“井喷”。

  记者了解到,近期上海房产中介的日交易量普遍达到平日的3~5倍。不过,这或许只是“最后的疯狂”。

  接受记者采访的业内人士几乎一致认为,二手房交易量将在新政细则落地后陷入僵局。

  上海一家大型中介负责人表示:“3月份必定是个井喷的市场,由于短时间消化甚至透支了大量的需求,因此,如果3月底4月初政策落地,后期的交易量将大大减少,房产中介的新一轮洗牌也将到来。”

  交易井喷

  3月6日下午两点,位于上海南泉北路201号的浦东房地产交易中心内人头攒动,房产信息查询柜台前的等候区早已没有空余座位,交易中心门外,近百辆私家车排起了长龙,类似的场景在国内各大城市频频上演。

  “我本来在出差,昨天连夜从南通赶回来的,”家住浦东的王先生告诉记者,“如果现在不买,那等新政出来,价格肯定会上去的。现在房东开的都是‘到手价’,所有的税,包括中介费都是我们出的。新政出来以后很明显新增的税也要落到我们头上的。”

  记者在现场了解到,除了像王先生这样“抢买”的购房者外,还有不少“抢卖”的房东。

  “我的房子本来5月份就‘满五唯一’了,但现在只能卖掉,不然细则出来了之后就很难讲了,而且还要用这笔钱再买一套大一点的房子。”一位姓朱的房东对记者表示。

  汉宇地产宝山顾村分行一位经理称,“国五条”细则出台后的这几天,门店房源挂牌量增加了30%,成交量翻了一番,挂牌价格则下降了2%~3%,“卖方和买方都想尽快完成交易,以规避可能很快出台的地方细则。”

  据汉宇地产董事总经理施宏叡介绍,公司近期的二手房签约量比日常水平翻了5~6倍;信义房屋相关负责人也对记者表示,以信义房屋门店交易情况来看,每天的交易量相当于正常交易量的3~5倍。

  公开资料显示,在刚刚过去的2月,一线城市的二手房成交量纷纷创出过去四年的同期新高,而在不少业内人士看来,三月份的二手房成交量“将是一个惊人的数字”。

  除了交易量的整体上涨,近期二手房市场交易周期也有明显的降低。

  “交易周期缩短得太厉害了,”庆豪地产一名业务员说,之前从房东挂牌到看房,再到签合同、审税、贷款……整个流程走完最快也要1个月的时间,现在差不多一周左右就走完了。

  “上周四签的合同,周一所有的流程就都走完了。”正在等候查看房产登记信息的林女士这样对记者说。

  中介新一轮洗牌?

  其实,无论最终政策细则如何落地,新政对二手房市场的打压是显而易见的。

  “好日子不多了,过段时间,肯定又有一大批人会被洗出去,”在上海做了多年房产中介的涂经理对记者表示。

  中原地产对旗下经理人进行的调研显示,“国五条”细则出台后,经理人信心受到重挫,看多后市的经理人占比跌到50%以下。

  德佑地产研究总监陆骑麟称,“个税按差额20%征收的条款”对二手市场的冲击是不言而喻的,由于二手房交易中,税费往往会被转嫁到买家身上,因此这一政策无疑将明显增加二手房购买者的支出,尤其是对于一些购买年数较长,增值量较大的二手房源的交易。

  中原集团研究中心总监瞿安新坦言,新政细则落地后,二手房交易量或大幅下滑,主要城市二手住宅价格涨势或将趋缓。

  同策咨询发布的一份报告认为,二手房在短期内交易出现井喷,但在地方细则逐一推出后,二手市场将会步入冰冻期,中介“关店潮”或再现。长期来看,二手房交易成本的居高不下,二手房东转售为租将居多,二手房的供应量急剧下滑,需求得不到释放或将向新房转移,势必会引起一手房市场量价齐升。

  陆骑麟也认为,一手住宅开发商的压力要大大高于二手房东,这一政策所造成的需求转移,客观上有利于开发商回笼资金,反而不利于房价下跌。

  汉宇地产对旗下门店进行抽样调查发现,税费政策的调整,已影响到外围部分区域二手房表现,二手房客户流向新房市场所占比重约为四至五成。

  对于可能到来的新一轮中介洗牌,一家品牌中介负责人对记者表示:“这种政策影响带来的市场波动我们已经经历过很多次。对于未来市场,我们还是会等待政策落地之后,仔细研究,并积极应对。”


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