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住宅用地的使用权只有70年,那70年后怎么办?

2005-6-4 www.investbank.com.cn   www.InvestBank.com.cn
 

6月1日,继加息、提高房贷首付比例等一系列措施之后,住房转让营业税新规定开始实施。如果说这些接踵而至的“房地产新政”是砍向楼市的一把利斧,居住用地使用权70年大限则可堪称悬在购房者头

上的达摩克利斯剑。和前者相比,它的潜在“杀伤力”更惊人。

“住宅用地的使用权只有70年,那70年后怎么办,买房投资是不是不划算啊?”在记者的调查采访过程中,这是受访者最关心的问题。

70年,对人们来说似乎遥不可及,但又近在眼前。我国城镇住房改革已有20年,随着上世纪90年代改革进程的提速,住宅私有率逐渐提高,至今已近80%。眨眼间,上世纪90年代初最早出现的一批私有住宅,如今只剩下50多年的土地使用权,一些商业用房更是只剩30多年使用权了。70年的限制,开始影响那些把房产作为长期投资的购房者的市场预期。

年限影响初现

北京市美丽家园房地产经纪公司总经理助理宫萍告诉记者,在二手房市场上,人们越来越关心房屋的使用年限。因为房屋一年折旧2%,那些建筑年代长的楼房评估价格肯定低,同时老房子的剩余土地使用年限也更短,价值因此更小。

新上市的商品房使用年限缩水问题也引起了人们的注意。许多土地在开发商手中闲置多年才开发,到业主买到房屋的时候,其土地使用年限已不足70年。以前由于各种原因,业主不会注意到这些问题,我国房地产制度中也没有相应的规定。但开发商非常了解其中的奥秘,因此,购房者常常因为信息不对称而成为受害者。

记者在采访中发现,大部分开发商都认为年限问题不重要。业内人士评价说,开发商这样做的潜台词就是,“房子卖掉再说,以后谁的‘孩子’谁负责。”

但现在购房者已开始关注这个问题,近年来全国各地发生过多起因剩余年限远远不足70年而引起的纠纷。

近日,淄博69户居民又为此事状告开发商,因为他们发现自己购买的商品房土地使用年限仅仅到2026年,这意味着自己花几十万元买来的房子,却只有20多年的使用权,届时房子将变成空中楼阁。

此外,住宅70年大限也开始影响人们的购买预期。

“只有70年使用权,然后可能被人赶走,真不如租房了”,一位购房者无奈地说。

北京高华证券研究部主管许小年称,按照资产定价模型,资产当期的价值等于未来现金流的贴现和,所以房屋资产的基本价值与以下几个因素有关:租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值。近几年全国房屋租金增长缓慢,远远赶不上房价上涨的速度,投资要求回报率也并未下降,而房屋土地使用权年限是70年,考虑折旧以后,房屋的残值可以忽略不计。因此,他的结论是,如此高的房价不具备投资价值。

使用权问题很“年轻”

建设部住宅与房地产业司有关专家在接受记者采访时表示,住宅使用权主要是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行的。

后者明确规定,国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

据专家介绍,土地所有权与使用权的分离在我国改革开放进程中是一件惊天动地的大事。

解放以来,我国城市土地一直是实行全部国有化,1982年全国人大五次会议通过的《中华人民共和国宪法》,对我国的土地使用权还有这样的明确规定:“任何组织和个人不得侵占、买卖、出租,或者以其他形式非法转让土地。”

随着改革开放的深入,人们逐渐意识到土地使用权改革的重要性,高层也开始反思长久以来的土地政策。

1987年11月,国务院批准国家土地局的报告,确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州(此后又扩大到海南省)等城市为城市土地使用制度改革试点城市。我国土地使用制度改革由此从决策阶段进入了实施阶段。在这一年的12月1日,深圳会堂内响起了公开拍卖土地使用权的槌声。槌声余音未了,认为深圳此举违宪的责难就从四面八方涌来。据称,直到1988年春天七届人大一次会议召开,还有五、六个省的人大代表在发言中指责深圳搞土地拍卖是违宪行为。为此,作为人大代表与会的深圳市委主要领导不得不用马列理论来为自己辩解,强调:“不是我们违宪,是宪法需要完善。因为,宪法并没有对土地的所有权和使用权进行区分,我们的所有权没有变,我们转让的只是土地使用权。”

1988年4月12日,七届人大一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》。《修正案》在删除“土地不得出租”规定的同时,在第十条第四款“任何组织和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地”的后面,加上了“土地使用权可以依照法律的规定转让”。接着,《土地管理法》也按此进行了相应的修改,规定“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。”

土地使用权问题的解决,也为城镇住房制度改革开辟了道路,住宅与房地产业开始进入大发展时期。中国房地产及住宅研究会副会长包宗华说,我国旧的城镇住房制度概括起来就是:在低工资的基础上,政府无偿划拨建房土地,政府或单位出资建设公房,通过行政分配给职工居住,收取极低的房租。

自1988年开始,城镇住房制度改革开始在全国范围内展开。随着住房制度改革的深入,公房一统天下的局面逐渐结束。伴随着房改而来的是住宅私有化,建设部去年发布的2003年城镇房屋概况统计公报显示,全国城镇私有(自有)住宅建筑面积71.44亿平方米,住宅私有(自有)率为80.17%。

这些私有住宅通过缴纳一定的土地出让金,取得了至多70年的土地使用权,而年限问题是已购公有住房、经济适用住房和商品房都必须面对的。

专家为70年问题支招

现行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。土地使用权期满,土地使用者可以申请续期,需要续期的,应当依照本条例相关规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。现在普遍兴建的钢混结构住房可使用100年,70年后能否续期,需要支付多少出让金才能续期,成为悬在有房者头上的达摩克利斯剑。

中国社会科学院金融研究所易宪容博士在接受记者采访时说,“为什么会出现70年的问题呢,因为土地是国有的。今后相关政策会不会变?我认为百分之百会变。”

“作为一个大的涉及公众利益的问题,将来肯定会有一个好的解决办法。”易宪容认为,现在最关键的问题是,政府要给民众一个比较好的预期,制定一个比较好的法令。

全国人大常委会法工委民法室主任姚红5月底透露,正在制定的《物权法》将对这一问题进行明文规定。她说,从保障公民私有财产和社会稳定出发,《物权法》规定,国家允许房主续期拥有土地使用权,至于交多少钱,目前尚无定论,如房主不愿续期,国家将收回土地,但上面房屋归谁所有尚有争议,国外惯例是建筑物归土地所有者。北京律师协会房地产专业工作委员会秦兵律师则主张,逐步取消商品房土地使用权70年的期限,因为当初定出这个期限,并没有相关的科学依据,“其实完全可以房地一体,土地使用年限与地上建筑物的正常使用年限一致。当房子老旧破损已无价值时,土地使用权自然到期。”

有专家建议,在我国可以采取三个方式来解决这一问题:第一,允许延长土地使用权期限,由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额,至于再次申请的期限,不应该超过30年。第二,国家收回土地和地上建筑物,对业主进行补偿。第三,用类似拆迁安置的办法解决。

中国房地产协会会长杨慎指出,70年期限的土地使用权出让金一般占住房价格的四成左右,如果从现在的一次性缴清改为逐年缴纳,房价将大幅下降,国家有关部门正在研究用地制度改革的可能性,但真正出台政策还有待时日。(中证网 成静卫)



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